华远集团总裁任志强8月10日发表长篇博文《别用土地闲置转移目标》，称在地方政府垄断和控制土地供应的大势下，囤积土地必然成为企业一种经营行为和获利的方式。

　　他认为，政府清查闲置土地，是借土地闲置的扩大化而将土地供给不足的矛盾掩盖起来，并将房屋供给不足的责任推给市场、推给开发商、推给囤地的投机行为，无非是转移民众与社会不满情绪的游戏。

　　在上述1457宗闲置用地名单中，“政府原因”导致的闲置用地占了近六成，这成为外界诟病清查此举的主因，也让一些企业有了辩解之处。在本报调查的一些闲置地块中，不少企业纷纷表示，土地闲置原因在于拆迁未完成或项目规划进行了调整。

　　然而，不可否认的是，因企业自身原因导致的闲置用地也占了四成，也有不少开发商在土地升值过程中大为受益。一个土地出让合同中一般都约定了开工期限，如果企业不能按时开工，已经是违约，就应该承担起相应的违约责任。自身没有预判市场前景的能力，却又去随意拿地的企业理应受到市场的惩罚。

　　毫不修饰、直白地袒露“囤地”动机的也大有人在。在记者参加的一个论坛上，一位投行经理曾公开称，房地产企业“会亏时间而不会亏钱”，即便当年高价拿地带来了很大压力，但一两年后地价也会上涨，当年的高价地会变得不那么高价。

　　此人甚至用“睡觉”的例子来予以说明。“一些房地产企业在价格很高的时候买了地，而买来之后房地产市场就跌下去了，这时候它们就睡觉，醒的时候就会发现地价已经上涨得非常多了。”

　　谁在这个土地增值的过程中容易受伤？莫过于那些被低价征收土地的农民，和遥望高房价而叹息的消费者以及患上房地产依赖症的中国经济。

　　SOHO中国董事长潘石屹10日在参加第一财经电视节目中也认为，囤积土地会让房地产市场越来越扭曲。土地囤积越多，市场上房子的供应量就越少，房价就上涨得越快。房价上涨得越快，土地价格就上涨越快，反过来更加刺激房地产开发商去囤地，而不是建房子。

　　这种靠地生财的模式如此简单，让大批开发商乐在其中，而中国房地产业的发展模式也就长期停留在“低端”水平上。

　　上海易居房地产研究院高级研究员回建强认为，以前开发商只要有土地有资金就可以赚钱，而土地是来自国家，资金来自银行，房地产企业自身像是一个中间商，发展模式很粗放，扮演了资源整合者的角色。

　　“未来，房地产企业应该逐渐走向一个正常的行业发展态势，通过技术创新，完善管理等方式，实现内生式增长和精细化发展，行业利润也应该逐渐趋于正常水平。”回建强对记者说。

　　万科总裁郁亮也认为，下半年中央调控不会动摇，房地产行业也不能再经历大反弹。下半年将会充分发挥现有政策的效应。“未来两三年内可能会倒下去一批开发商，那些靠囤地、捂盘赚钱的游戏规则也不会存在。”

　　不过，也有悲观者预言，在当前土地供应制度不改革，通货膨胀预期不减的情形下，土地资产的保值功能会被再度推高，“囤地”现象仍难以避免。

　　“如果道路方向(制度设计)是错的，再花力气去修补也无助。目前看来，在土地供应制度和货币政策方面还没有较大改革的迹象，主要还是维持现行的利益格局。”浙江大学公共管理学院教授杨遴杰称。

　　任志强也说，不从土地垄断和配置不合理的根子上解决问题，却去追究市场政策引导结果的表象，并不能促进市场健康有序稳定的发展。

　　“不解决造成土地闲置背后的原因，又何谈土地的价格稳定和合理？不解决财政体制的改革，又何谈摆脱土地财政的地方发展？不解决土地制度问题，又何谈垄断供给下的土地市场化？系统性的矛盾必须用系统性的制度改革才能根治。”任志强称。

　　不过，在一个已有诸多制度的市场环境下，房地产企业也理应洞察现行政策和市场的边界，做好分内之事，违约之后(指闲置土地)一味推卸责任，非明智之举，也不符合法治社会主旨。

　　任志强：谁的博弈？

　　土地资源短缺的国家，当然要充分地利用资源，并发挥资源利用的最大效益，市场化就成了资源配置的最佳途径。同时，资源的短缺与稀有也必然形成人们对稀缺资源的囤积和存储的偏好。尤其是稀缺的资源总会让囤积者可以获取更高收益的现实，风险小而收益大的特点会让稀缺资源在政府计划性供给的垄断中表现得更加充分。

　　当一些非发达城市的政府用优惠政策的成片土地吸引开发商时，是靠开发成果改善城市的面貌，提升土地的价值。当政府拥有的更多土地能获得更多的升值时，又怎么会在乎开发商少量土地的闲置升值呢？这些所谓的闲置也许是吸引投资的鱼饵。

　　早在1995年生效的《房地产管理法》中就对土地的出让、交费和开发时限有着十分明确的法律规定，但为什么至今这项法律却没有被严格的执行呢？为什么国土部在2003年之后还不断出台执行新规，如土地招拍挂的保证金金额的限定、土地出让金缴纳周期的限定、土地出让地块规模的限定等？为什么这些各种规定不是依法而出、不是在政策变化时同时出呢？难道真是立法部门无知而摸着石头过河吗？还是这是中央政府与地方政府之间的博弈？

　　即使个别的违规违法现象也应坚决地依法办理，而这个前提一定是合同的甲乙双方都必须严格按市场诚信和对承诺条件负责的原则交易。

　　开发商过去只有较少的资本金，本就无能力囤积土地，并且用100亩地开发建房之后的收益，可以较容易地获得120亩甚至150亩的土地，那为什么要囤地将资金沉淀在土地上而不是加速开发获取更多的利润呢？垄断土地的供给之后，开发商发现同样开发100亩土地的收益，再取得土地时面临着各种竞争的压力和困难，并且资本加上收益只能购买50亩土地了。这不是在扩大生产规模，而是在缩小生产的能力。再开发之后发现100亩土地上获取的收益加资本金只能购买20亩土地了。

　　于是囤积土地就成为了一种经营行为和获利的方式。腐败也就在土地的权力分配中成为了交换收益的开门钥匙，房价也在土地价格的不断上升中步步高升了。(摘录自任志强博客)

　　潘石屹：“囤地”为什么

　　第一，土地迅速升值，让囤地的开发商有利可图。

　　第二，有一部分土地从没有开发技术和资金的开发商手中倒卖(法律上叫转让)，或者土地抵押担保过程中出现很多扯皮的官司，法律关系不清楚，导致这些土地无法开发。

　　第三，还有一部分是地方政府的原因，如规划修改，需要在土地上增加市政道路等。

　　第四，在资本市场中，对于房地产开发商有一个土地银行的概念，土地储备越多，公司价值和上市市值就越高。

　　房地产商囤地，造成土地闲置对市场和社会的危害是什么？

　　第一，闲置土地是社会财富的巨大浪费。

　　第二，由于土地闲置，市场上房子供应量就少。只有真正地清理闲置土地，在这些土地上尽快盖出市场上需要的房子，房价的上涨才能从根本上得到抑制。

　　第三，清理闲置土地实际上也是维护法律的尊严。

　　第四，囤积土地让房地产市场越来越扭曲。市场上有种说法是“建房子的不如倒地的更赚钱”，“养鸡的不如倒蛋的”。如果市场囤积土地越来越多，市场被扭曲后，养鸡的就会越来越少，倒蛋的就会越来越多，也会出现一部分房地产开发商兼做养鸡和倒蛋两样事情。

　　这个名单是我刚刚看到的：闲置土地1457宗，闲置的土地面积9000多公顷，合同金额256亿元。这几个数字很发人深思。

　　第一，表面上看这些数字惊人的大，涉及的地块和公司惊人的多。但与我之前从媒体上得到的信息有出入。前几年，住房价格上涨过快时，市场和房地产开发商都呼吁土地部门加大土地出让力度。但国土资源部的答复是：已经出让了足够多的土地，只是房地产开发商光囤积土地不建房子，导致市场上房子供应不足。如果这9000多公顷就是闲置土地的全部，按照1的容积率算，可建成的房子不足1亿平方米。去年全国商品房销售是9.4亿平方米。

　　第二，这些闲置土地价格非常低，接近1亿平方米的土地，合同价款只有256亿元。

　　第三，有一些大城市的闲置土地是零，这也让人不可思议。

　　所以，真正的名单是什么？我想，只有土地管理部门掌握。(摘录自潘石屹博客)